Odpověď:

Odpočet DPH při nákupu nemovitosti je možný pouze tehdy, pokud kupující splňuje podmínky stanovené zákonem o DPH. Klíčové jsou dvě: kupující musí být registrovaným plátcem DPH a nemovitost musí být využívána pro ekonomickou činnost, která sama podléhá DPH. To v praxi znamená, že kupující je typicky firma nebo OSVČ, která bude nemovitost používat pro podnikání – například pro pronájem kancelářských prostor jiným plátcům nebo pro poskytování služeb zatížených DPH. Pokud by byla nemovitost určena pro dlouhodobý nájem bytů, který je osvobozený od DPH, nárok na odpočet nevzniká.

Nejjednodušším scénářem je přímý nákup nemovitosti plátcem, který ji bude využívat pro zdanitelnou činnost. Například společnost koupí kancelářské prostory od developera s 21% DPH. Pokud tyto prostory pronajímá jiným plátcům nebo je používá pro vlastní podnikání, může si DPH z kupní ceny nárokovat zpět. Stejný princip platí i pro byty, pokud jsou využívány ke krátkodobému pronájmu – například OSVČ provozující ubytovací služby si může uplatnit odpočet DPH z kupní ceny bytu. Tento režim je typický i u developerů, kteří kupují rozestavěné projekty od jiných developerů a pokračují v jejich prodeji s DPH.

Druhým způsobem, jak nakoupit s odpočtem DPH, je využití dobrovolného zdanění u starších komerčních nemovitostí. Podle aktuální legislativy je prodej nemovitosti po určité době od kolaudace standardně osvobozen od DPH – od července 2025 se tato lhůta zkrátila z pěti let na 23 měsíců. Plátce se může rozhodnout dobrovolně zdanit prodej, ačkoli protistrana není plátcem DPH. Tento postup se často využívá při převodech kancelářských nebo obchodních budov. Pro kupujícího je výhodný, protože mu umožňuje uplatnit DPH z kupní ceny a získat zpět i DPH z budoucích investic do nemovitosti. Prodávajícího zase chrání před nutností vracet dříve uplatněné odpočty.

Další možností je nákup společnosti, která nemovitost vlastní. V tomto případě se nekupuje samotná nemovitost, ale obchodní podíl ve firmě, která ji drží. Prodej podílů je osvobozený, takže se při této transakci DPH vůbec neuplatňuje. Výhodou je, že kupující nemusí financovat DPH z kupní ceny, což u velkých transakcí může znamenat úsporu v desítkách milionů korun a vyhne se i dočasnému výpadku cash flow. Je však nezbytné důkladně prověřit historii společnosti – pokud SPV v minulosti čerpalo odpočty a nyní by po prodeji změnilo charakter činnosti, ke které budovu využívá, může vzniknout povinnost část těchto odpočtů vracet. Ideální je, když SPV i nadále vykonává činnosti zatížené DPH, například pronajímá prostory plátcům.

Specifickou strategií pro rezidenční segment je krátkodobý pronájem jako způsob, jak získat odpočet DPH. Standardně je dlouhodobý nájem bytů osvobozený od DPH, takže investor, který byt kupuje pro tento účel, si nemůže uplatnit odpočet. Pokud se ale stane OSVČ a zaregistruje se jako plátce DPH, může byt provozovat například jako ubytovací zařízení přes platformy typu Airbnb. V takovém případě získá zpět DPH z kupní ceny bytu i z vybavení. Po dobu 10 let však musí byt využívat výhradně pro zdanitelné ubytování – pokud by přešel na dlouhodobý nájem, musel by část původního odpočtu vracet poměrně podle zbývající doby. Tento postup se vyplatí pouze tehdy, pokud je výnos z krátkodobých pronájmů dostatečný, aby pokryl administrativní zátěž a pravidelné odvody DPH z každého ubytování.