Jaké jsou rozdíly ve zdanění mezi fyzickou osobou a právnickou osobou u nemovitostí?
Zdanění příjmů z nemovitostí se u fyzické osoby (FO) a právnické osoby (PO) liší v několika ohledech. Fyzická osoba (nepodnikatel) zdaňuje příjmy z pronájmu sazbou 15 % (případně 23 % pro vysoké příjmy) v rámci svého daňového přiznání. FO může využít paušální výdaj 30 % nebo uplatnit skutečné výdaje, a díky časovému testu může být prodej nemovitosti osvobozen po 10 letech vlastnictví. FO také neplatí z nájmu sociální a zdravotní pojištění. Právnická osoba odvede z veškerého zisku standardní DPPO (21 %) a žádné časové osvobození při prodeji nemá – prodej majetku firmy je vždy zdanitelný. Navíc, chce-li majitel firmy dostat peníze ven, platí se ještě 15% daň z dividend.
U FO se příjem z nájmu zdaňuje jen jednou (15/23 %) a dál už ne – peníze má k dispozici. U firmy je zisk z nájmu zdaněn 21 % a při výplatě společníkovi dalších 15 %. Pokud si ale firma zisk ponechá a reinvestuje, druhá daň se platit nemusí (dividenda se nevyplácí).
Odlišné uplatnění výdajů – FO může zvolit paušální výdaje (jednoduchost, 30 % z příjmů) nebo vést evidenci a uplatnit skutečné výdaje – odpisy, úroky, opravy atd. Firma musí vést účetnictví a uplatňuje vždy reálné náklady – paušál pro firmy neexistuje. Obě entity mohou odepisovat nemovitosti a uplatnit úroky, rozdíl je spíše administrativní. FO má ale výhodu osvobození prodeje po 10 letech (firma nikoli). Naopak firma může mít výhodu v některých případech – pokud firma prodává podíl v jiné společnosti vlastnící nemovitost, může být zisk osvobozen (za určitých podmínek).
Sociální a zdravotní pojištění – FO z pronájmu neplatí nic. FO-OSVČ (s živností na ubytovací služby) platí soc./zdr. pojistné. Firma z pronájmu neplatí pojistné (pouze daň), ale pokud vyplácí mzdy (např. jednateli), odvody z mezd samozřejmě řeší.
DPH – Z pohledu DPH není rozdíl v sazbách – rozhoduje konkrétní transakce. Firmy se častěji stávají plátci DPH (překročí obrat 2 mil. Kč), zatímco FO pronajímatel bytu dlouhodobě plátcem být nemusí (nájem je osvobozen). Při stejném zdanění výnosů nicméně FO bývá celkově méně zatížena, protože nemá dvojí daň a může využít více daňových výjimek (prodej po 10 letech bez daně apod.). PO nemá časový test ani základní slevy na dani, ale zase může lépe plánovat – např. ponechat zisky ve firmě a reinvestovat s nižším zdaněním.
§ 4a ZDPH
§ 9 ZDP
Získejte profesionální odpověď na své otázky z oboru účetnictví a daní. Konzultace probíhají formou e-mailu, online callu nebo osobního setkání.
Rozhodně Standovu přípravu doporučuji. Je to přesně rok, co jsem se začala na zkoušky učit – sama. Tápala jsem, jak přípravu uchopit. Naštěstí jsem objevila přípravu od Standy. Sice mi to trvalo déle, ale napodruhé jsem zkoušky zvládla. Sama bych to nezvládla.
Tahle příprava je opravdu žádoucí, jdu do toho, investování do sebe je v tuto dobu více než žádoucí.
Sice jsem se na zkoušky zatím nepřihlásila, ale díky podzimnímu kurzu a také knihám jsem získala spoustu informací a odpovědí na otázky, které mi velmi pomohly v práci. Vše hezky vysvětleno, a hlavně vyzkoušeno na konkrétních příkladech z praxe. Až se odhodlám ke zkouškám určitě znovu zakoupím. Moc děkuji za vše.
Přípravu se panem Suchanem určitě doporučuji. Jeho vzdělávání má "hlavu a patu" a navíc vás bude bavit. Součástí je spousta kvalitních materiálů, webináře, praktické příklady, podcasty, podporující komunita a k tomu možnosti dotazů prakticky nepřetržitě po celou dobu příprav
Všem, co chtějí úspěšně složit zkoušky na daňového poradce doporučuji přípravný kurz se Standou. Sama jsem jim prošla a nemohu, než chválit!
Chcete udělat zkoušky? Jděte do toho se Standou…. úspěch zaručen.
Doporučuji každému, kdo přemýšlí o zkouškách. Příprava velmi urychlí proces učení a pomůže pochopit i složitá témata, které Standa umí vysvětlit jednoduše tak, aby pochopil každý. Zároveň chat s ostatními účastníky zajistí neustálou motivaci.
Najít na pomoc s přípravou na zkoušky Standu - to byla trefa do černého . Neocenitelné praktické rady, kvalitně zpracované knihy, které u zkoušek významně pomohou, webináře obsahující spoustu informací, to je skvělý základ přípravy. Připočtu-li k tomu i podporu ve formě chatu, otázky dne a další podpůrné metody, není na trhu nic lepšího. Mohu jen a jen doporučovat!
Taky můžu jedině doporučit. Standa je opravdu zapálený, má rozsáhlé znalosti, je k dispozici pro případné otázky, přípravu má skvěle promyšlenou. A navíc celý kurz je za opravdu bezkonkurenční cenu. Oceňuji, že příprava trvá celé období před termínem zkoušky.
