Uplatnění skutečných výdajů u příjmů z nájmu

Pokud pronajímáme nemovitost, nikoho asi nepřekvapí, že máme povinnost příjem z tohoto pronájmu zdanit, stejně jako většinu ostatních příjmů. Příjem z nájmu (není-li majetek součástí obchodního majetku, tj. není využíván k podnikání) daníme v rámci základu daně upraveného v § 9 ZDP. Tento paragraf nám umožňuje příjem z nájmu snížit o výdaje, a to buď paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů, nebo skutečné výdaje, kterým se budeme věnovat dále v tomto článku.

Na úvod si shrneme situaci, kdy nájem nebude daněn dle § 9 ZDP. Jedná se o:

1. Nájem majetku, který je v obchodním majetku dle § 4 odst. 4 ZDP (takový majetek se zdaňuje jako podnikání dle § 7 ZDP a platí se z něho i pojistné).
2. Krátkodobý nájem movitého majetku (takový příjem spadá do § 10 ZDP a může být od daně osvobozen, pokud se jedná o příležitostný nájem do 50 000 Kč).
3. Ubytovací služby (Airbnb či Booking apod.). V daném případě se vždy jedná o příjem dle § 7 ZDP.

Co naopak do § 9 ZDP patří?

1. Dlouhodobý i krátkodobý nájem (byť na 1 den) nemovitého majetku.
2. Dlouhodobý nájem (či nájem, který není příležitostný) movitého majetku.
3. Pacht (jedná se o podobný typ právního ujednání jako nájem s dodatkem, že u pachtu můžete využívat i plody majetku, např. jíst ovoce ze zahrady).
4. Neosvobozený nájem majetku, který se nachází v zahraničí (český daňový rezident zdaňuje své celosvětové příjmy v ČR, tj. i příjmy ze zahraničí).

Teď se můžeme vrhnout na ty skutečné výdaje, které v drtivé většině případů představují optimální způsob.

Co vše může být skutečnými výdaji?

• Úroky z hypotéky: úroky z úvěru, kterým je nemovitost financována, spolu s dalšími poplatky souvisejícími s hypotékou a vedením hypotečního účtu (nemusí se nutně jednat o hypoteční úvěr, úroky lze uplatnit jako výdaj z jakéhokoli úvěru, který byl sjednán za účelem nákupu, opravy či rekonstrukce nemovité či movité věci).
• Provize realitní kanceláři: pokud je využita v souvislosti s obsazením bytu novým nájemníkem (patří sem i veškeré náklady na účetní, daňové poradce, právní kanceláře apod.).
• Výdaje na vnitřní vybavení bytu: vybavení bytu se stává výdajem okamžitě, je-li jeho hodnota maximálně 80 000 Kč. Je-li hodnota vybavení vyšší, je potřeba tento majetek dopisovat po dobu min. 3 let v závislosti na odpisové skupině, do které je zařazen (pokud se jedná o vestavěné skříně, ty jsou vždy součástí stavby a odepisují se společně s nemovitostí, nelze je tedy zahrnout do výdajů okamžitě, jelikož u staveb není dán limit 80 000 Kč, ten se týká pouze hmotných movitých věcí a technického zhodnocení).
• Stavební úpravy nemovitosti: pokud se provede v nemovitosti technické zhodnocení[1] (např. výměna podlahy, kdy nová podlaha má lepší funkci), jedná se o výdaj, pokud úhrn zásahu na jedné nemovitosti za jeden rok nepřevýší 80 000 Kč. Jestliže by výdaje převýšily částku 80 000 Kč, musela by částka navýšit o hodnotu nemovitosti a odpis by byl ze změněné vstupní ceny (pokud by poplatník provedl 2 zásahy, kdy ani jeden nepřekročí 80 000 Kč, ale v úhrnu ano, jedná se taktéž o technické zhodnocení).
• Opravy a údržba bytu: za opravu nebo údržbu bytu je považováno „uvedení do původního stavu“ nesmí tedy dojít ke změně parametrů nemovitosti. Např. výměna oken dřevěných za plastová je považována za opravu v případě, kdy je zachován stejný počet skel a další parametry, nebo výměna střešní krytiny za stejnou, nebo obdobnou se stejnými vlastnostmi, není-li již původní střešní krytina na trhu dostupná.
• Roční odpis nemovitosti: podrobněji viz níže.
• Pojištění nemovitosti
• Daň z nemovitosti: je-li zaplacena
• Skutečné výdaje na dopravu: ať už vlastního, nebo pronajatého vozidla
• Paušální výdaje na dopravu: vozidlo je potřeba vlastnit a v případě potřeby musí být možné dokázat, že je používáno pro činnosti související s pronájmem nemovitosti (může se jednat i o vozidlo v nájmu, nikoli ovšem na finanční leasing či smlouvu o výpůjčce). Lze uplatnit buďto částku 5 000 Kč/měsíc v případě, kdy je motorové vozidlo používáno pouze pro správu nemovitosti, nebo 4 000 Kč/měsíc v případě, kdy je vozidlo využíváno i k soukromým účelům. Paušální výdaj nahrazuje náklady na PHM a parkovné.
• Příspěvky do fondu oprav SVJ: s těmi je to trochu složitější. Je u nich potřeba rozlišit, zdali jdou příspěvky na provozní výdaje (potom jsou daňovým nákladem v okamžiku úhrady), nebo jsou určeny na technické zhodnocení nemovitosti (daňovým výdajem po dokončení technického zhodnocení, a to formou odpisů). Před podáním daňového přiznání je tedy potřeba vždy ověřit, na co společenství vlastníků peníze skutečně použilo. Pokud byly platby na provozní výdaje použity na technické zhodnocení společných částí, poplatník podle § 5 odst. 6 ZDP zákona o výdaje zahrnuté do základu daně v předchozích zdaňovacích obdobích sníží své výdaje ve zdaňovacím období, ve kterém bylo technické zhodnocení dokončeno. Vzhledem k tomu, že tato část příspěvku do fondu oprav je zanedbatelná, lze doporučit toto v praxi neřešit, jelikož jsou s tím větší starosti než užitek.

Příklad 1

Mějme bytový dům, ve kterém bylo v roce 2023 uhrazeno do fondu oprav 1 007 232 Kč, z toho částka 28 202,50 Kč připadá na danou bytovou jednotku, která má podíl 2,8 %. Fond oprav vykazuje zůstatek z roku 2022 ve výši 169 837,93 Kč, celkem tedy v roce 2023 činí zůstatek 1 177 069,93 Kč. V roce 2023 proběhlo čerpání ve výši 772 496,31 Kč, zůstatek k 1. 1. 2024 je 404 573,62 Kč. Fond oprav byl použit na zateplení bytového domu. Poplatník v roce 2022 nepoužil výdaje z fondu oprav.

Řešení 1

Poplatník v roce 2022 neuplatnil žádné výdaje, a tak není třeba dělat korekci roku 2022 a zvyšovat základ daně o celou hodnotu výdaje kvůli čerpání peněz SVJ na technické zhodnocení bytového domu (zateplení).

Musíme však spočítat odpis z technického zhodnocení. Výpočet: 772 496,31/100*2,8 = 21 629,897 Kč. Tato částka se bude odepisovat. Bytový dům patří do 5. odpisové skupiny, použijeme např. rovnoměrné odpisy (je to jedno, lze použít i zrychlené). Odpis = 21 629,897/100*1,4 = 303 Kč.

Do výdajů však můžeme uplatnit zbylou část, která nebyla čerpána = 1 007 232 – 602 658,40 (772 493,31 – 169 837,93) = 404 573,60 Kč, poměrná část = 404 573,60/100*2,8 = 11 328 Kč (osud této částky je třeba sledovat v následujících letech, pokud by SVJ udělalo další TZ v plné výši 404 573,60 Kč, musel by se základ daně zvýšit o 11 328 Kč a snížit o uplatněný alikvótní odpis).

Celkový výdaj k § 9 ZDP = 303 + 11 328 = 11 631 Kč.

Odpisy pronajímané nemovitosti

Nemovitost je před začátkem odepisování potřeba přiřadit správnou vstupní cenou, tou je její hodnota ke dni zahájení nájmu. Tato hodnota je přesně definována v § 29 ZDP. Je jí buď pořizovací cena (kupní cena) zvýšená o náklady prokazatelně vynaložené na jejich opravy a technické zhodnocení (opravy a technické zhodnocení provedené od pořízení do zahájení nájmu), je-li nájem zahájen do 5 let od pořízení nemovitosti.

Nebo je-li doba mezi zahájením nájmu a pořízením nemovitosti delší než 5 let, je vstupní cenou reprodukční pořizovací cena (např. znalecký posudek), a to ke dni zahájení nájmu. Mezi těmito metodami ocenění si nelze libovolně vybírat, není tedy možné aplikovat reprodukční pořizovací cenu na nemovitost pořízenou před dobou kratší než 5 let, i kdyby byla hodnota nemovitosti v době zahájení nájmu několikanásobně vyšší.

Většinou se stává, že při koupi bytu je součástí kupní ceny podíl na pozemku pod nemovitosti, nebo přilehlém pozemku (společné zahrady atd.). Pozemky však nikdy nelze odpisovat a pro účely odpisování je potřeba rozdělit celkovou kupní cenu na vstupní cenu nemovitosti a vstupní cenu pozemku. Ideální je, pokud jsou ceny ve smlouvě uvedeny separátně za pozemek a za nemovitost, to se však v praxi často nestává a je proto potřeba určit ceny jednotlivých majetků pro účely odpisování až následně. Pro tyto účely lze buď použít znalecký posudek, levnější variantou je však využití cenových map pozemků v dané lokalitě, ty lze najít na internetu.

Příklad 1

Řekněme, že jsme koupili byt v nemovitosti č. p. 247/5, stojícím na stavebním pozemku 1010. Kupní cena byla určena ve výši 6 000 000 Kč za nemovitost včetně pozemku. Pozemek, který je pod a částečně i za nemovitostí je celý evidován jako stavební pozemek o výměře 300 m², náš podíl na pozemku je 12/50. My však máme v úmyslu nemovitost pronajímat a využít odpisy, proto potřebujeme kupní cenu 6 000 000 Kč rozlišit na část, kterou jsme uhradili za pozemek a část, kterou jsme uhradili za samotný dům.

Z přiloženého výstřižku vidíme, že cena stavebního pozemku pod nemovitostí podle cenové mapy je 8 100 Kč/m² a víme, že pozemek má rozlohu 300 m². Cenu pozemku tedy zjistíme jako 8 100300 = 2 430 000 Kč, na náš podíl na pozemku o velikosti 12/50 tedy připadá hodnota 583 200 Kč. Vstupní cena bytu pro účely odpisování je tedy 6 000 000 – 583 200 = 5 416 800 Kč.

Zdroj: https://portal.nasemapy.cz/app/olomouc/cm/view/

Pro účely daní nás následně zajímají daňové odpisy, ty jsou upraveny v § 26 až 32 ZDP, kde je jejich způsob výpočtu přesně daný. Majetek musíme zařadit do správné odpisové skupiny, budovy, mimo ty administrativní, většinou patří do 5. odpisové skupiny a odepisují se po dobu 30 let. Na výběr máme mezi rovnoměrným a zrychleným odpisem, přičemž u rovnoměrného v prvním roce odepíšeme maximálně 1,4 % hodnoty nemovitosti a v dalších letech 3,4 %. Pro zrychlené odpisování určuje zákon koeficienty a vzorec v prvním a dalších letech odpisování. Zrychlené odpisování je však v některých případech (častého technického zhodnocování, dlouhodobého pronajímání se stabilními výnosy) lepší u nemovitostí nevyužívat. Zrychleným způsobem odpisování lze sice v prvních letech dostat do nákladů větší hodnotu majetku, doba odpisování se však může značně protáhnout, viz příklad níže. Navíc po určité době (v příkladu níže asi po 15 letech) bude zrychlený odpis nižší než ten rovnoměrný a do nákladů se již nebude dostávat tak vysoká část vstupní ceny nemovitosti, jako u zrychlených odpisů, což v případě, že je v plánu pronajímat nemovitost dlouhodobě, nemusí být až tak výhodné.

Příklad 2

Mějme nemovitost se vstupní cenou 500 000 Kč. Technicky zhodnocenou o 100 000 Kč ve 4. a 10 roce odpisování. Porovnejme rovnoměrné a zrychlené odpisy.

Kdy se nám skutečné výdaje vyplatí?

Jednoduše řečeno, vyplatí se nám vždy, kdy tvoří více než 30 % příjmů, tedy jsou vyšší než paušální výdaje a výsledný základ daně je nižší než při použitý paušálních výdajů.

Skutečné výdaje se s největší pravděpodobností vyplatí také, máme-li roční příjmy z nájmu vyšší než 2 000 000 Kč. Tato částka je totiž strop pro výpočet paušálních výdajů.

Příklad 3

Je-li příjem ve výši přesně 2 000 000 Kč, jsou paušální výdaje k tomuto příjmu 600 000 Kč, samostatný základ daně dle § 9 ZDP je tedy 1 400 000 Kč. Jsou-li naše příjmy z nájmu 4 000 000 Kč, jsou paušální výdaje k tomuto příjmu stále pouze 600 000 Kč a základ daně 3 400 000 Kč. Paušální výdaje ve výši 30 % se totiž nikdy nepočítají z částky vyšší než 2 000 000 Kč a jsou tedy maximálně 600 000 Kč.

Jak přejít z paušálních na skutečné výdaje?

Při přechodu z paušální na skutečné výdaje, se musíme zachovat, jako kdybychom ukončovali podnikatelskou činnost a využít § 23 odst. 8 písm. b) bod 3 zákona o daních z příjmů. Je potřeba upravit základ daně pro předešlý rok dodatečným daňovým přiznáním (upravíte daňový základ o hodnotu pohledávek, které by byly při úhradě zdanitelným příjmem – základ daně se zvyšuje). Následně je také potřeba pohlídat úhradu závazků, které vznikly v době uplatňování paušálních výdajů, ty totiž v době, kdy, již jsou uplatňovány skutečné výdaje, nejsou při úhradě považovány za daňově uznatelný výdaj.

[1] Výdaje na nástavbu, přístavbu, modernizaci apod. Technickým zhodnocením se zlepší stav původní věci. Pokud se stav nezlepší, ale pouze se dá do původního stavu, jedná se o opravu, a to je výdajem v okamžiku realizace.