Odpověď:

Zdanění příjmů z nemovitostí se u fyzické osoby (FO) a právnické osoby (PO) liší v několika ohledech. Fyzická osoba (nepodnikatel) zdaňuje příjmy z pronájmu sazbou 15 % (případně 23 % pro vysoké příjmy) v rámci svého daňového přiznání. FO může využít paušální výdaj 30 % nebo uplatnit skutečné výdaje, a díky časovému testu může být prodej nemovitosti osvobozen po 10 letech vlastnictví. FO také neplatí z nájmu sociální a zdravotní pojištění. Právnická osoba odvede z veškerého zisku standardní DPPO (21 %) a žádné časové osvobození při prodeji nemá – prodej majetku firmy je vždy zdanitelný. Navíc, chce-li majitel firmy dostat peníze ven, platí se ještě 15% daň z dividend.

U FO se příjem z nájmu zdaňuje jen jednou (15/23 %) a dál už ne – peníze má k dispozici. U firmy je zisk z nájmu zdaněn 21 % a při výplatě společníkovi dalších 15 %. Pokud si ale firma zisk ponechá a reinvestuje, druhá daň se platit nemusí (dividenda se nevyplácí).

Odlišné uplatnění výdajů – FO může zvolit paušální výdaje (jednoduchost, 30 % z příjmů) nebo vést evidenci a uplatnit skutečné výdaje – odpisy, úroky, opravy atd. Firma musí vést účetnictví a uplatňuje vždy reálné náklady – paušál pro firmy neexistuje. Obě entity mohou odepisovat nemovitosti a uplatnit úroky, rozdíl je spíše administrativní. FO má ale výhodu osvobození prodeje po 10 letech (firma nikoli). Naopak firma může mít výhodu v některých případech – pokud firma prodává podíl v jiné společnosti vlastnící nemovitost, může být zisk osvobozen (za určitých podmínek).

Sociální a zdravotní pojištění – FO z pronájmu neplatí nic. FO-OSVČ (s živností na ubytovací služby) platí soc./zdr. pojistné. Firma z pronájmu neplatí pojistné (pouze daň), ale pokud vyplácí mzdy (např. jednateli), odvody z mezd samozřejmě řeší.

DPH – Z pohledu DPH není rozdíl v sazbách – rozhoduje konkrétní transakce. Firmy se častěji stávají plátci DPH (překročí obrat 2 mil. Kč), zatímco FO pronajímatel bytu dlouhodobě plátcem být nemusí (nájem je osvobozen). Při stejném zdanění výnosů nicméně FO bývá celkově méně zatížena, protože nemá dvojí daň a může využít více daňových výjimek (prodej po 10 letech bez daně apod.). PO nemá časový test ani základní slevy na dani, ale zase může lépe plánovat – např. ponechat zisky ve firmě a reinvestovat s nižším zdaněním.